Aktives Asset Management für Immobilien

Wie sieht die Ausgangslage aus?

In den letzten 15 Jahren war die Performance von Immobilienportfolios in der Schweiz aufgrund des günstigen Marktumfeldes massgeblich von Aufwertungen geprägt. Die Cashflow Generierung resp. der Fokus auf die Ertragsoptimierung geriet dabei oftmals in den Hintergrund.

Das vorübergehende Ende des Niedrigzinsumfeldes brachte den Immobilienmarkt vor neue, jedoch durchaus altbekannte, Herausforderungen. Mit dem veränderten Zinsumfeld findet die Erzielung der Performance nun nicht mehr primär durch Aufwertungen statt. Ein aktives Asset Management gewinnt wieder vermehrt an Bedeutung, wobei sich dessen Komplexität und inhaltlicher Fokus in den letzten Jahren stark gewandelt haben.

Einerseits hat die Mieterschaft hohe Erwartungen bezüglich ESG Themen, wobei insbesondere internationale Unternehmen immer strengere Vorgaben hinsichtlich Nachhaltigkeitsaspekten einhalten müssen. Es zeigt sich dabei ein klarer Trend zu «Green Leases», d.h. Anforderungen an die Nachhaltigkeit eines Gebäudes werden explizit im Mietvertrag festgehalten. Andererseits treten neue regulatorische Bestimmungen bezüglich der Energieeffizienz von Gebäuden in Kraft, was energetische Sanierungen immer unumgänglicher macht.

In den letzten Jahren zeigte sich vermehrt, dass Immobilieneigentümer für die Erbringung von Aufgaben im Bereich Asset Management auch externe Dienstleister beiziehen, um eine effiziente und kostengünstige Lösung zu finden. Die Auslagerung von Asset Management Aufgaben ermöglicht es den Immobilieneigentümern, die strategische Kontrolle über ihre Immobilien zu behalten und gleichzeitig die folgenden Vorteile eines externen Dienstleisters gezielt zu nutzen:

Fokussierung der Eigentümerschaft auf die Strategieentwicklung
Auslagerung der operativen Umsetzung der Strategie
Zugang zu Expertise und spezifischem Fachwissen
Zugriff auf ein erweitertes Netzwerk und fundierte Marktkenntnisse
Flexibler Bezug personeller Ressourcen
Reduzierte Personal- und Infrastrukturkosten
Überprüfung alternativer Handlungsoptionen zur Risikoreduktion
Optimierung der Entscheidungsprozesse
Erfolgsbasierte Vergütungsmodelle
Vermeidung potentieller Interessenkonflikte

Weshalb ist der Einsatz einer Immobilienbewirtschaftung oftmals nicht ausreichend?

Der Einsatz einer professionell agierenden Immobilienbewirtschaftung ist ein zentraler Erfolgsfaktor, aber die Herausforderungen und möglichen Interessenskonflikte werden oftmals von der Eigentümerschaft der Immobilien unterschätzt. Dies zeigt sich insbesondere bei unterschiedlichen Nutzungsarten der Liegenschaften. So sind etwa die Anforderungen an die Bewirtschaftung einer komplexen Gewerbeliegenschaft ganz andere als diejenigen bei einer Liegenschaft mit reiner Wohnnutzung.

Hinzu kommen die nicht immer deckungsgleichen Interessen des Immobilienbewirtschafters und der Eigentümerschaft. Oftmals ist es das Ziel der Bewirtschaftung, ein vorhandenes Problem möglichst rasch zu lösen, um sich danach der nächsten Herausforderung zu widmen. Bei der schnellen Erledigung eines Problems ist jedoch nicht garantiert, dass auch die langfristig beste Lösung im Sinne der Eigentümerschaft gefunden wird. Auch ist es für die Vergütung des Immobilienbewirtschafters nur begrenzt relevant, ob die anfallenden Kosten (Unterhaltsarbeiten, Sanierungskosten etc.) bei der Eigentümerschaft, beispielsweise durch eine Nutzung von Skaleneffekten oder Verhandlung von Preiskonditionen, optimiert werden oder nicht.

Diese begrenzten Anreize für den Immobilienbewirtschafter zur Schaffung von Mehrwerten für die Eigentümerschaft lassen sich durch den Beizug eines externen Asset Managements, welche sich vollumfänglich für die Interessen der Eigentümerschaft einsetzt, stark ausgleichen.

Wann ist externe Unterstützung im Bereich Asset Management sinnvoll?

Es stellt sich die Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Immobilieneigentümer den Beizug externer Dienstleister für Aufgaben im Asset Management in Betracht ziehen sollte. Die folgenden Kriterien dienen dabei als Entscheidungsgrundlage:

Aufwand vs. Ertrag: Kann die benötigte Dienstleistung extern effizienter und günstiger erbracht werden als mit internen Ressourcen?
Fachkompetenz: Ist das vorhandene Fachwissen und Erfahrung ausreichend, um ein professionelles, renditeorientiertes Management der Immobilien umzusetzen?
Personelle Ressourcen: Sind intern genügend personelle Ressourcen vorhanden, um die Liegenschaften bestmöglich zu betreuen und weiterzuentwickeln?
Portfoliogrösse: Hat das Immobilienportfolio eine kritische Portfoliogrösse (CHF 30 - 50 Mio.) erreicht?

Wie gehen wir vor?

Activating Real Estate Assets – der Name ist Programm. Wir sehen eine Immobilie nicht als unbewegliche Einheit, bestehend aus einem Grundstück und dem darauf gebauten Raum aus Beton, Holz und Stahl. Für uns ist eine Immobilie vielmehr ein dynamisches Unternehmen mit einem eigenen Businessplan, welches sich im stetigen Wettbewerb zur Konkurrenz befindet und sich im Markt durchsetzen muss. Die Mietfläche stellt das Angebot dar und die Mieter sind die Kunden. Das Angebot gilt es stetig zu verbessern, um es an die sich verändernden Bedürfnisse der Kunden anzupassen. Diese Optimierung ist ein laufender Prozess, der sich stets an den Anforderungen des Marktumfeldes orientiert.

Unser Ansatz eines praxisorientierten Asset Managements verfolgt das Ziel, ein Immobilienportfolio nicht nur zu verwalten, sondern aktiv zu gestalten und nachhaltig zu verbessern, um dadurch langfristig eine höhere Rendite und eine nachhaltige Wertsteigerung für die Eigentümerschaft zu erzielen. Es handelt sich um einen dynamischen Optimierungsprozess, der laufend angepasst werden muss.

Die folgenden Kernaufgaben des Asset Managements setzen wir dabei aktiv und gezielt um:

1. Steuerung und Überwachung des operativen Tagesgeschäfts

Als wichtiges Steuerungs- und Kontrollorgan für das operative Tagesgeschäft führen und überwachen wir sämtliche externen Dienstleister. Unser Fokus liegt dabei auf der operativen Immobilienbewirtschaftung und dem Facility Management.

2. Effizientes Kostenmanagement

Wir verfolgen ein effizientes Kostenmanagement, etwa durch eine Reduktion der Betriebskosten (Analyse der Lieferantenstruktur, Nutzung von Skaleneffekten, Verhandlung von Preiskonditionen, Auslagerung von Heiz- und Nebenkosten an die Mieter) oder das Implementieren von energetischen Sanierungsmassnahmen, zur langfristigen Ertragssteigerung der Immobilie.

3. Vermietung und Mietermanagement

Mietvertragsanalyse: Eine detaillierte Analyse der Mietverträge ermöglicht es, Potentiale zur Erhöhung der Mietzinsen (Marktmiete), Vertragsverlängerungen oder Anpassungen der Vertragsbedingungen (z.B. Auslagerung von Nebenkosten) zu identifizieren und umzusetzen.
Mieterzufriedenheitsanalysen: Die Durchführung von Mieterbefragungen und die Auswertung von Kündigungsgründen helfen, zukünftige Risiken zu erkennen und gegebenenfalls frühzeitig Massnahmen zu ergreifen.
Vermarktungsstrategie: Wir entwickeln eine gezielte Vermarktungsstrategie, bei der bestehende Mietverhältnisse gepflegt und neue Mieter gewonnen werden, um die Performance der Immobilie durch eine Optimierung der Mieterstruktur nachhaltig zu verbessern.

4. Finanzielle Planung

Wir erstellen eine sorgfältige Planung von Erträgen und Aufwänden und führen Kontrollen (Soll/Ist Vergleich) durch anhand von Zielvorgaben und Benchmarks. Die Budgetierung umfasst sowohl Betriebskosten als auch Investitionen in Instandhaltung und Sanierungen. Ein Renovationskonzept mit einer langfristigen Investitionsplanung dient dabei als wichtige Grundlage.

5. Risikomanagement

Wir nutzen Sensitivitätsanalysen, um die Auswirkungen von Veränderungen (z.B. Referenzzinssatz, Leerstandsquote) auf die Performance und den Wert der Immobilie frühzeitig aufzuzeigen.

6. Controlling und Reporting (ESG)

Dashboard-Reporting: Wir verwenden Dashboards, um eine visuelle Darstellung aller wichtigen Kennzahlen und Leistungsindikatoren (KPIs) auf einen Blick zu ermöglichen.
Berichterstattung: Detaillierte Berichte, welche die finanzielle Entwicklung, Vermietungssituation, geplante Investitionen und Veränderungen im Portfolio dokumentieren, dienen als fundierte Entscheidungsgrundlage.

7. Sanierungen und Entwicklungspotential

Zur Wertsteigerung der Immobilie prüfen wir umfassende Sanierungsmassnahmen und das Potential baulicher Mehrausnützung (Aufstockungen, Ersatzneubauten etc.). Das Aufzeigen der unterschiedlichen Handlungsoptionen bildet eine fundierte Entscheidungsgrundlage für die Eigentümerschaft.

Was zeichnet AREA aus?

Wir verfügen über eine langjährige Erfahrung im praxisnahen und aktiven Asset Management für institutionelle und private Kunden. Der betreute Immobilienbestand ist dabei vielseitig, sowohl hinsichtlich Nutzungen als auch in der geografischen Allokation.

Sie profitieren von den folgenden Vorteilen:

Wir sind unabhängig von anderen Marktakteuren und setzen uns leidenschaftlich und gewissenhaft für die spezifischen Interessen unserer Kunden ein.
Langjähriger Track Record im Portfolio- und Asset Management für institutionelle Immobilieneigentümer (Pensionskasse, Anlagestiftung)
Management gemischt genutzter Portfolios (Wohnen, Gewerbe, Logistik, Retail)
Umfassendes Spezialwissen mit Gewerbeliegenschaften
Hoher Praxisbezug durch langjährige «Front» Erfahrung in der Bewirtschaftung und im Facility Management
Spezialisiert auf Entwicklung von Portfolios (Ankäufe, Verdichten, Neubauprojekte)
Kernkompetenz im Bereich Bauprojekte, welche sowohl Sanierungsprojekte wie auch die Realisierung von Neubauten umfasst