Transformation von Industriearealen

Wie sieht die Ausgangslage aus?

In der Schweiz gibt es gemäss Erhebungen gegen 400 ehemalige Industrieareale. Rund 80% der Brachflächen befinden sich in den urbanen Gebieten des Mittelands entlang den Hauptachsen des Verkehrs und sie verfügen oft über ein hohes Lagepotenzial. Total gibt es in der Schweiz ca. 17 Mio. m2 ungenutzter Industrieflächen, was der Fläche der Stadt Genf inklusive Umland entspricht.

Diese Industriebrachen stehen vor einer Umwandlung. Die Transformation der ehemaligen Industrieareale stellt vielfältige Herausforderungen und bietet gleichzeitig Chancen für eine nachhaltige Entwicklung an gut erschlossenen Lagen.

Im Zuge der Deindustrialisierung hat sich die Schweizer Industrie aus dem urbanen Raum zurückgezogen. Seither hat der unvermindert hohe Bedarf an Wohnbauland zu einer Transformation von bestehenden, gut erschlossenen Lagen geführt. Bei der Wohnbevölkerung der Schweiz ist das höchste Wachstum in ländlichen Gemeinden zu verzeichnen, die unmittelbar an Agglomerationen angrenzen.

Es wird weiterhin in der Schweiz produziert, weil das Land im internationalen Vergleich einzigartige Standortvorteile bieten kann, aber diese Betriebe haben andere Anforderungen als die Produktionsstätten der vergangenen Jahrhunderte. Der Produktionsstandort Schweiz hat auch aufgrund der jüngsten geopolitischen Krisen wieder an Bedeutung gewonnen, v.a. bei Produkten mit hohen Qualitätsansprüchen (Pharmazeutik, Luftfahrt, Robotik, Maschinenbau). Als Stärken des Werkplatz Schweiz gelten heute die Prozess- und Produktqualität sowie die Lieferzuverlässigkeit.

Was sind die Herausforderungen?

Die Eigentümer von ehemaligen Industriearealen sehen sich mit einer Vielzahl an Herausforderungen konfrontiert.

Fehlende Nutzer sind oftmals die grösste Hürde. Es bestehen hohe Leerstände, weil die Flächen nicht den Anforderungen neuer Nutzergruppen entsprechen. Zudem stellen baurechtliche Hürden weitere Herausforderungen dar. Oft sind es unpassende bauzonenspezifische Rahmenbedingungen, die eine gewünschte Nutzung (noch) nicht zulassen. Als Zwischenlösung können temporäre Vermietungen eine sinnvolle Alternative bieten bis die rechtlichen Bedingungen für eine Transformation vorliegen.

Ältere Industriegebäude, die schlecht isoliert sind, weisen häufig eine unterdurchschnittliche Energiebilanz aus und verursachen hohe Betriebskosten. Grössere Unternehmen, die als Mieter gewerbliche Flächen suchen, haben üblicherweise hohe Anforderungen bzgl. Nachhaltigkeit. Mit älteren Bestandsgebäuden ist es schwierig, diese ESG-Richtlinien der Mieter zu erfüllen.

Bodenbelastungen und Schadstoffe in Gebäuden bedingen oft aufwändige Vorabklärungen. Bei belasteten Standorten ist mit hohen Kosten für die Untersuchung und Sanierung von Altlasten und deren Entsorgung zu rechnen.

Langwierige Bewilligungsprozesse stellen die Planungssicherheit zunehmend in Frage. Schweizweit ist die durchschnittliche Zeitspanne von der Einreichung des Baugesuchs bis zur Baubewilligung um 67% länger als noch im Jahr 2010. Oftmals ist auch mit Einsprachen von Nachbarn oder spezifischen Interessensgruppen zu rechnen, die den Planungsprozess weiter verzögern und die Umsetzung gefährden.

Welche Faktoren beeinflussen den Erfolg?

Die folgenden Faktoren haben einen wesentlichen Einfluss:

Partnerschaft mit benachbarten Grundeigentümern
Enge Zusammenarbeit mit allen beteiligten Stakeholdern
Öffentlichkeitsarbeit, um die Ziele der Entwicklung zu kommunizieren
Einsprachen von Nachbarn und spezifischen Interessensgruppen
Zwischennutzungen als Katalysator für die Transformation
Möglichkeit der Umzonung von Industrienutzung in Wohn- oder Gemischtnutzungen
Erarbeitung eines Sondernutzungsplans
Umstellung auf erneuerbare Energiequellen
Umgang mit Altlasten und Gebäudekontamination

Wie gehen wir vor?

Bei der Umwandlung einer ehemaligen Fabrikanlage in ein Areal mit zukunftsorientierten Nutzungen stehen die folgenden Aufgaben im Vordergrund.

Eine Analyse des Bestands bildet den Ausgangspunkt für die weitere Bearbeitung. Es wird nicht nur der bauliche Zustand der Gebäude und der technischen Anlagen geprüft, sondern auch die Infrastruktur der Umgebung v.a. in Bezug auf mögliche Energieträger. Ein weiterer Aspekt bildet die aktuelle Bewirtschaftung und der Betrieb der Liegenschaft.

In einem nächsten Schritt wird das Potential des Areals bzgl. Nutzungsänderung und baulicher Verdichtung ausgelotet. Die aktuelle Mieterschaft und deren Zukunftspläne stehen im Mittelpunkt der Betrachtung. Die planungsrechtlichen Bedingungen werden abgeklärt und die Erstellung eines Sondernutzungsplans geprüft. Eine enge Zusammenarbeit mit den kommunalen und kantonalen Behörden ist dabei unerlässlich.

Bei der Neuausrichtung des Areals stehen die zukünftigen Nutzer im Zentrum. Welche Nachfrage besteht im Markt und welche Faktoren beeinflussen sie? Erfüllen die Räumlichkeiten die Anforderungen der Nutzer oder muss umgebaut oder verdichtet werden?

Bei der Umsetzung des Projekts steht der Einbezug aller Interessengruppen im Vordergrund. Ein erfolgreiches Stakeholder Management beruht darauf, dass die Ziele der einzelnen Gruppen nicht nur verstanden werden, sondern auch aktiv im Prozess Berücksichtigung finden. Eine frühzeitig geplante Kommunikationsstrategie und deren konsequente Umsetzung ist eine Voraussetzung für eine erfolgreiche Realisierung des Projekts.

Das Resultat der Projektentwicklung ist ein Produkt, das langfristig ausgerichtet und zukunftsfähig im Vermietungsmarkt positioniert ist. Die ehemalige Industrieanlage wird in ein Areal mit vielfältigen Nutzungen transformiert, das nachhaltig wachsen kann.

Was sind Ihre Vorteile?

Als Eigentümer eines ehemaligen Industrieareals profitieren Sie von den folgenden Vorteilen:

Risikoeingrenzung
- Analyse der Nachfrage im Markt
- Konkurrenzanalyse
- Überprüfung der baulichen Möglichkeiten
Aufwandreduktion
- Koordination der Vermarktung
- Leitung der baulichen Planung
- Überwachung der baulichen Umsetzung
Kostenkontrolle
- Planungskosten
- Vermarktungskosten
- Bauliche Anpassungen